Impuestos al vender una vivienda en Gipuzkoa en 2026

Vender una casa en Gipuzkoa no es fiscalmente igual que venderla en Madrid o en Valencia. Gipuzkoa tiene régimen fiscal propio: la Diputación Foral recauda el IRPF con su propia normativa, sus propios tipos y sus propias exenciones. Y eso cambia las cuentas.

Esta guía te explica, sin letra pequeña, cuánto vas a pagar realmente y qué puedes hacer legalmente para pagar menos.

Este artículo es informativo y refleja el marco vigente en 2026. Antes de firmar, contrasta tu caso concreto con tu asesor fiscal o con nosotros.

Los tres impuestos que te afectan

Al vender, el vendedor se enfrenta a tres conceptos distintos. Conviene no mezclarlos, porque muchos propietarios calculan uno y se olvidan de los otros dos.

1. IRPF foral: la ganancia patrimonial

Es el grande. Tributas por la diferencia entre lo que te costó la vivienda y lo que la vendes, no por el precio de venta.

El cálculo es este:

Valor de transmisión (precio de venta − gastos e impuestos que pagas tú al vender: comisión de la agencia, notaría, plusvalía municipal, certificado energético)

menos

Valor de adquisición (lo que pagaste + ITP o IVA de entonces + notaría + registro + gestoría + inversiones y mejoras con factura)

La diferencia es la ganancia patrimonial. En Gipuzkoa esa ganancia se integra en la base del ahorro y tributa por tramos, que en 2026 se mueven aproximadamente entre el 20 % y el 25 % según el importe.

Un ejemplo con números redondos. Compraste en 2008 por 240.000 €, con 20.000 € de gastos e impuestos de compra, y has hecho una reforma de 30.000 € con facturas. Vendes hoy por 420.000 €, pagando 12.000 € entre honorarios, notaría y plusvalía.

• Valor de transmisión: 420.000 − 12.000 = 408.000 €
• Valor de adquisición: 240.000 + 20.000 + 30.000 = 290.000 €
• Ganancia: 118.000 €

Sobre esos 118.000 € se aplican los tramos forales. La diferencia entre calcularlo bien y calcularlo mal aquí son fácilmente varios miles de euros.

El error que más cuesta: no guardar las facturas de las reformas. Una reforma de 40.000 € sin factura no existe para Hacienda, y estás pagando impuestos sobre un dinero que sí invertiste. Si has reformado, busca esas facturas antes de vender.

2. Plusvalía municipal (IIVTNU)

La cobra el Ayuntamiento, no la Diputación, y grava el incremento de valor del suelo durante los años que has sido propietario. Cada municipio guipuzcoano tiene sus propios coeficientes y tipos, así que la cifra en Donostia, en Irun o en Oiartzun no es la misma.

Dos cosas importantes que casi nadie sabe:

• Si vendes con pérdidas, no tienes que pagarla. Desde la doctrina del Tribunal Constitucional, si demuestras que el suelo no se ha revalorizado, el impuesto no procede. Hay que alegarlo expresamente: nadie te lo va a devolver de oficio.
• Se calcula sobre el valor catastral del suelo, no sobre el precio de venta. Por eso dos casas vendidas al mismo precio pagan cantidades distintas.

Por defecto la paga el vendedor, aunque es un punto negociable en la operación.

3. Gastos que no son impuestos, pero salen del mismo bolsillo

• Certificado de eficiencia energética: obligatorio para poder anunciar y escriturar. Entre 100 y 300 €.
• Cancelación registral de hipoteca, si tenías carga: notaría, gestoría y registro, en torno a 400-700 €.
• Notaría de la escritura de venta: por ley la escritura matriz la paga el vendedor, salvo pacto en contrario. Suele pactarse.
• Certificado de estar al corriente con la comunidad: lo emite el administrador y es obligatorio.
• Honorarios de la agencia. Aquí sí hay diferencias grandes de mercado: la comisión tradicional en Gipuzkoa se mueve entre el 3 % y el 5 % + IVA, mientras que un modelo de tarifa plana como el nuestro es un importe fijo conocido de antemano. Sobre una vivienda de 400.000 €, la diferencia entre un 4 % y una tarifa fija supera con holgura los 10.000 €.

Las exenciones que sí pueden ahorrarte el impuesto entero

Aquí es donde la normativa foral guipuzcoana marca la diferencia. Hay tres supuestos que eliminan o reducen drásticamente la ganancia patrimonial:

Reinversión en vivienda habitual

Si vendes tu vivienda habitual y reinviertes el importe obtenido en comprar otra vivienda habitual, la ganancia queda exenta en la parte reinvertida. Tienes un plazo para materializar la reinversión y hay que declararlo expresamente en la declaración del ejercicio.

La clave es el concepto de vivienda habitual: no vale una segunda residencia ni un piso que tenías alquilado. Debe haber sido tu residencia efectiva durante el periodo que exige la norma.

Mayores de 65 años

Si tienes más de 65 años y vendes tu vivienda habitual, la ganancia patrimonial queda exenta. Sin obligación de reinvertir. Es probablemente la exención más potente que existe y la que más propietarios desconocen.

En caso de matrimonio en gananciales, se analiza la situación de cada cónyuge sobre su parte.

Dación en pago y ejecución hipotecaria

Si la transmisión se produce para saldar una deuda hipotecaria sobre la vivienda habitual, la ganancia también está exenta.

Y si la casa es heredada

Es el caso más frecuente que vemos en Gipuzkoa, especialmente con caseríos y con pisos de toda la vida.

Al heredar no pagas por la ganancia del fallecido: la llamada plusvalía del muerto no existe en nuestro sistema. Tu valor de adquisición es el valor declarado en el Impuesto de Sucesiones, más los gastos e impuestos que pagaste al aceptar la herencia.

Esto tiene una consecuencia práctica enorme: si el valor declarado en la herencia fue bajo, tu ganancia al vender será alta. Muchas familias declaran valores mínimos para pagar menos Sucesiones y años después descubren que ese ahorro se lo come el IRPF de la venta. Si estás gestionando una herencia y prevés vender, esa decisión hay que tomarla con los dos impuestos sobre la mesa a la vez.

En Gipuzkoa el Impuesto de Sucesiones entre padres e hijos tiene además un tratamiento muy favorable, con reducciones amplias, lo que refuerza el argumento de no infravalorar el inmueble en la aceptación.

Cuándo y cómo se paga

• Plusvalía municipal: dentro de los 30 días hábiles siguientes a la escritura, ante el Ayuntamiento.
• IRPF foral: en la declaración de la renta del ejercicio siguiente al de la venta. Si vendes en 2026, lo declaras en la campaña de 2027. Esto es importante para tu planificación de tesorería: cobras ahora y pagas dentro de más de un año, y conviene tener ese dinero reservado.

Una recomendación práctica antes de poner tu casa en venta

Haz el cálculo antes, no después. Reunir tres documentos te da la cifra real de lo que te vas a llevar limpio:

1. La escritura de compra (o el cuaderno particional si fue herencia).
2. Las facturas de las reformas que hayas hecho.
3. El último recibo del IBI, para conocer el valor catastral del suelo.

Con eso podemos decirte con bastante precisión cuánto te queda después de impuestos y honorarios. Y saberlo cambia decisiones: hay propietarios que descubren que les conviene esperar unos meses, otros que ven que la exención de mayores de 65 les cambia la operación por completo.

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