Documentación necesaria para vender una vivienda en Gipuzkoa

La mayoría de las ventas que se caen no se caen por el precio. Se caen por un papel.

Un comprador con la financiación aprobada y ganas de firmar se encuentra con que la casa no está inscrita a nombre de quien la vende, o con que hay una obra que no aparece en el Registro, o con que la comunidad tiene una derrama aprobada que nadie mencionó. Y se marcha. En Gipuzkoa, donde buena parte del parque es antiguo y hay mucha vivienda heredada, esto pasa constantemente.

Esta es la checklist completa, con dónde pedir cada documento y qué problemas suele destapar.

Documentación básica: imprescindible en cualquier venta

Nota simple del Registro de la Propiedad

Qué es: el documento que acredita quién es el titular y qué cargas tiene la finca.

Dónde: Registro de la Propiedad correspondiente o en la sede electrónica del Colegio de Registradores. Cuesta unos pocos euros y se obtiene en 24-48 horas.

Es el primer documento que debes pedir, antes que cualquier otro. Es donde aparecen las sorpresas: hipotecas que creías canceladas pero siguen inscritas, embargos, usufructos, servidumbres, o una descripción de la vivienda que no coincide con la realidad. Todo eso se resuelve, pero lleva tiempo, y es mucho mejor descubrirlo antes de publicar que con un comprador esperando.

Escritura de propiedad

Tu título de compra, herencia, donación o adjudicación. Si no la encuentras, puedes pedir copia autorizada en la notaría donde se firmó.

Certificado de eficiencia energética

Obligatorio para anunciar la vivienda y para escriturar. Lo emite un técnico habilitado tras visitar el inmueble y debe registrarse en el registro del Gobierno Vasco. Entre 100 y 300 €, y una semana aproximadamente.

La etiqueta influye en la venta más de lo que parece: cada vez más compradores la miran, y los bancos empiezan a diferenciar condiciones de financiación según la calificación.

Últimos recibos de IBI

Acredita que estás al corriente con el Ayuntamiento y contiene el valor catastral del suelo, que es la base de la plusvalía municipal. Lo necesitarás para calcular ese impuesto.

Certificado de estar al corriente con la comunidad

Lo emite el administrador o el secretario de la comunidad y es obligatorio para escriturar. Sin él el notario no firma.

Pídelo con margen: los administradores no siempre lo emiten en 24 horas.

Recibos de suministros

Luz, agua y gas. Sirven para acreditar que no hay deudas y para dar de baja o subrogar los contratos.

DNI/NIE de todos los titulares

Y si alguien firma por poder, la copia autorizada del poder notarial vigente. Si hay un menor o una persona con capacidad modificada entre los titulares, harán falta autorizaciones judiciales que pueden tardar meses.

Documentación de la comunidad de propietarios

En vivienda en régimen de propiedad horizontal, el comprador informado va a pedir esto, y hace bien:

• Estatutos de la comunidad, por si contienen limitaciones de uso.
• Últimas actas de junta, especialmente las que puedan contener derramas aprobadas o previstas. Una derrama de 15.000 € para rehabilitar la fachada es un dato que cambia una negociación. Ocultarlo no es una estrategia: aparece igual y destruye la confianza.
• Importe de la cuota mensual y qué incluye.
• ITE / IEE (Inspección Técnica de Edificios), obligatoria en edificios a partir de cierta antigüedad. Si el informe es desfavorable y hay obras pendientes, el comprador lo va a descontar del precio, así que mejor tener el dato claro y cuantificado.

Si la vivienda es heredada

Es el caso más frecuente en Gipuzkoa y el que más ventas retrasa. No puedes vender una vivienda que no está inscrita a tu nombre. Necesitas tener completado todo esto:

1. Certificado de defunción.
2. Certificado de últimas voluntades.
3. Testamento o, si no hay, declaración de herederos ante notario.
4. Escritura de aceptación y adjudicación de herencia, firmada por todos los herederos.
5. Liquidación del Impuesto de Sucesiones ante la Hacienda Foral de Gipuzkoa.
6. Inscripción en el Registro de la Propiedad a nombre de los herederos.

Este proceso completo, cuando hay acuerdo entre herederos, lleva de dos a cuatro meses. Cuando no lo hay, puede llevar años.

Dos avisos concretos y muy importantes:

• El valor que declares en la herencia será tu valor de adquisición cuando vendas. Declarar bajo para pagar menos Sucesiones te hará pagar mucho más IRPF en la venta. Si prevés vender, esa decisión hay que tomarla mirando los dos impuestos a la vez, no uno.
• Si hay usufructo viudo, el usufructuario debe consentir la venta. No es opcional.

Si vendes un caserío o casa con terreno

Aquí la documentación es la variable que decide si la venta es posible o no. Además de todo lo anterior:

• Consulta descriptiva y gráfica del Catastro, con la referencia catastral de cada parcela.
• Certificado o informe urbanístico municipal: es el documento clave. Dice qué se puede hacer con el suelo y con la edificación. Sin él, ni el comprador ni el banco pueden valorar nada.
• Coordinación entre Catastro y Registro. Es habitual que la superficie inscrita y la catastral no coincidan. Regularizarlo antes de vender evita que la operación se pare en notaría.
• Legalización de obras y anejos. Txabolas, garajes, ampliaciones o porches construidos sin licencia. Si están sin legalizar, hay que decirlo y valorar el coste de regularizarlos.
• Servidumbres de paso, tanto las que soportas como las que disfrutas, y el estado de los accesos.
• Licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad, si existe.
• Contratos de arrendamiento rústico o de aprovechamiento, si el terreno está cedido a un tercero. Un caserío con tierras arrendadas tiene un régimen legal propio.

Nuestra experiencia es clara: un caserío con esta carpeta completa se vende en la mitad de tiempo que el mismo caserío sin ella, y a mejor precio, porque el comprador no tiene que descontar incertidumbre.

Situaciones especiales

Con hipoteca pendiente: pide a tu banco el certificado de deuda pendiente y el de cancelación económica. La cancelación registral se tramita normalmente el día de la firma, con parte del precio.

Con la vivienda alquilada: necesitas el contrato vigente y hay que gestionar el derecho de adquisición preferente del inquilino (tanteo y retracto), notificándoselo formalmente. Saltarse esto puede tumbar la venta después de firmada.

Vivienda protegida (VPO): en Euskadi la VPO tiene un régimen específico con precio máximo legal y derecho de tanteo y retracto de la Administración. No puedes venderla libremente ni al precio que quieras. Hay que consultar la situación concreta con el Departamento de Vivienda antes de hacer cualquier cosa.

Divorcio o separación: hace falta la sentencia y el convenio regulador, y el consentimiento de ambas partes cuando la titularidad es compartida.

Si no eres residente fiscal en España: el comprador debe retener e ingresar un porcentaje del precio a cuenta de tus impuestos. Conviene saberlo desde el principio porque afecta al dinero que recibes en la firma.

Checklist rápida

Antes de publicar tu anuncio, deberías tener sobre la mesa:

• [ ] Nota simple actualizada
• [ ] Escritura de propiedad
• [ ] Certificado energético registrado
• [ ] Último recibo de IBI
• [ ] Certificado de la comunidad + actas recientes
• [ ] ITE, si el edificio la tiene obligatoria
• [ ] DNI/NIE de todos los titulares
• [ ] Herencia inscrita, si aplica
• [ ] Informe urbanístico, si es caserío o terreno
• [ ] Certificado de deuda hipotecaria, si aplica
• [ ] Facturas de las reformas realizadas (no es obligatorio para vender, pero te ahorrará impuestos)

Nosotros nos encargamos de esto

Reunir esta documentación es tedioso y muchos propietarios lo dejan para el final. Es justo al revés: es lo primero que hay que hacer, porque es donde aparecen los problemas que tardan meses en resolverse.

En Fintia preparamos toda la carpeta documental de tu vivienda antes de publicarla, detectamos los puntos problemáticos y los resolvemos contigo. Con tarifa plana: un importe fijo, conocido desde el principio, que solo pagas si la casa se vende.

Llámanos al 618 58 70 09 y revisamos juntos qué te falta.